最近，恒大披露了2021年、2022年的财报，数据显示，恒大目前还有2.4万亿的负债，于是有粉丝就跑过来问我：“蒋老师，恒大欠了2.4万亿，这个钱到底是谁在背负？是许家印吗？还是恒大公司，还是买了恒大理财和恒大房子的人？

这件事情没你想的那么简单，往深处说，恒大这2.4万亿负债，至少包括以下几个方面：

1，买了恒大的烂尾楼的人，这里面包含了购房人的自有资金，当然也有银行的房贷；

2，恒大欠了很多供应商的钱，这年头做生意，尤其是建筑行业，垫资是很正常的事情，供应商需要垫付材料的钱、以及工人的工资，这里面再细分，还会涉及到很多建筑承包商、以及很多包工头、以及农民工的钱；

3，资产减值的钱，这个不好统计，因为恒大之前买了很多土地，土地闲置或者被政府收回，就会给恒大带来资金上的损失，以及品牌信誉度的损失；

这个很好理解，比如说恒大没有崩盘之前，品牌还是很强势的，那么它造出来的房子，就会有品牌溢价，现在呢？品牌臭了，大家都不敢买恒大的房子了，那么它的房子就要贬值，退一万步来讲，即便恒大能够做到保交楼，那么它的市值也大不如从前了，大家都不敢买恒大的房子了，那么它的品牌价值是不是大幅减少了？

第一，恒大欠购房人的钱，如何解决？

购房人肯定是希望能够拿到退款，而不是等待恒大的资产重组。但我们客观来看这件事情，购房人想要拿到恒大的退款，几乎是不可能的，那就要看恒大能够完成保交楼了，从高层视角来看，这么大批量的烂尾，保交楼一定是要完成的，但我知道，已经买了恒大房子的人，心里面肯定会有担忧了，因为即使恒大保交楼完成了，房子也会因为恒大品牌的贬值，从而大打折扣，这样以后想卖掉，也只能低价出售了。

但购房人你们再想想，你买恒大的房子，不就是为了自住吗？假如十年不卖，那时间是不是能够抹平很多上海，十年后再卖，是不是比现在的价格好多了？

如果你买恒大的房子，不是用来住的，就是抱着投资的目的，那我只能说，你要认栽了，看走眼了，这也很正常吧。

其实我说这么多，只是想告诉大家，烂尾楼不是最大的问题，因为后面肯定会有人愿意接盘，会有人来修复，时间问题而已，现在的重点是房贷怎么处理？

如果我们按照恒大品牌强盛的时候，你去银行拿7成贷款，那你跟银行都是安全的，现在问题是恒大品牌不值钱了，你整套房子的估值，也不值原来的7成贷款了，这个时候怎么办？

更何况现在楼市不景气，购房人就业都会受到影响，种种因素叠加在一起，一旦购房人选择不还房贷了，怎么办？

这才是问题的核心！如果大量买了恒大房子的人，不还房贷了，银行就极有可能引发金融风险，一旦这个数字不可控了，次贷危机就来了，这绝不是危言耸听！

所以，眼下最重要的事情，就是保交楼！

只要能够交楼，让购房人住进去，那么至少大部分人不会选择断供，从这一点来看，我们再谈一下最近的存量房贷利率置换政策，表面上来看，银行肯定不愿意，到了嘴的肉，怎么可能放掉？但如果银行不愿意，结果会是什么？

大家会去把房子抵押给银行，拿出经营贷，俗称借新还旧，借低还高，这样下来，银行的日子更不好过了，因为经营贷利息更低！

最关键的还不是经营贷，而是经营贷的还款模式。是一年一签，原本的房贷是30年，这里面会引发一个风险，那就是如果客户看到他的房子市值快速下跌，一旦市值低于他的贷款了，他有没有可能不要房子了，经营贷也不还了？

这个风险就直接转嫁到银行身上了，这就是我说存量房贷利率肯定会降的，因为银行不会把全部风险都转移到自己身上！

我说过，风险跟收益是成正比的，你想要赚多少钱，你就要承受多大的风险，银行的风控系统，比你我都厉害，自然也不会允许这种事情发生的。

第二，恒大欠供应商的钱，如何解决？

这个问题，短时间内真没办法解决。做工程的，一把烂账在手里是个常态，现在要让供应商活下来，最关键的问题，就是要给他们活干，只要继续有活干，他们手里就会有流动资金，这样就能活下去，不仅能够活下去，还能活的好。

所以你可以发现，现在M2为什么这么高，因为需要大放水，需要新开工很多项目，这样供应商才有活可干，才能继续赚钱。

说白了，就是有人欠了你一大笔钱，你一边继续要债，你边还得干活，如果你就只顾要债，不去干活，那结果就是没等你把债要来，自己先饿死了。

第三，恒大资产和品牌大幅减值，这个问题如何解决？

首先，恒大被没收的土地，我认为这个不是恒大的损失，而是恒大应该支付的罚金，你恒大违约在先，你买下的土地期限内不开发，那么就会被收回，这个财富其实没有凭空消失，而是转移了！

其次，土地市值下降，这个问题，其实不光恒大面临，所有的房企都在面临；

然后是品牌贬值，如果我们从宏观角度来看，这个也不是恒大的损失，恒大品牌贬值的本质是什么？

我认为是居民端的资产负债表需要修复，说白了就是加不起杠杆了，以至于购买力是不足的。

所以恒大品牌贬值，也不是问题，因为不光恒大一家品牌贬值，其他房子品牌也在贬值，就好像给每个人各打30大板，无非是每一家力度不同罢了，本质上大家都受伤了！

现在的问题是，看谁先承受不住，谁就挂了，恒大承受的力度最大，那么其他房企相对承受的力度就会小一些；

最后看银行借给恒大的钱，怎么解决？其实这个也不是核心问题，因为银行房贷，本身就面临一定的风险，只要风险可控就行了，我说过，你想要赚钱，就无法拒绝风险，拒绝风险的同时，你就是在拒绝利润！

总结：

看上去2.4万亿的债务，确实非常吓人，但其实只要妥善解决好两个问题，一切都会好起来，一个是烂尾楼如何重组，快速实现保交楼的问题，另一个问题就是拖欠供应商的钱如何解决？

其实这两个问题的解决方法，早就出来了，只不过时间问题罢了！

不信？你现在去瞧一瞧，许老板还焦虑吗？你放心，舞照跳，酒照喝！